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光明地产疯狂地攫取了土地的现金流,并大幅减少了其子公司的重复纠纷

作者:股票配资界
来源:http://www.60803.net
日期:2020-09-11 23:15
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光明地产疯狂地攫取了土地的现金流,并大幅减少了其子公司的重复纠纷

  

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光明地产疯狂拿地现金流剧减子公司屡陷纠纷

 

  《中国时报》记者李北京报道。

  国庆假期刚过,光明房地产集团有限公司(以下简称“光明房地产(600708)”在土地市场上花了不少钱。

  10月9日,光明地产(600708)宣布了三个新的土地公告,一个在广西南宁,两个在上海松江区,总成本约为47.74亿元。这延续了光明地产(600708)今年年初以来的征地势头。上半年,光明地产(600708)新增房地产储备面积76.09万平方米,是去年同期的近12倍。

  另一方面,光明地产(600708)于8月底宣布,其控股股东光明食品集团有限公司(以下简称“光明食品集团”)将收回三年前出售给光明地产(600708)的部分土地,原因是配资的土地未按计划转为出让土地。

  在新增土地储备不能带来即期业绩增长的情况下,光明房地产(600708)的主要控股公司——农工贸房地产集团有限公司(以下简称“农家乐集团”)提供了主要的收入来源,并在一定程度上弥补了光明房地产(600708)其他控股公司的亏损。然而,农村住房集团下属的几家房地产开发和房地产公司因预售或服务问题与客户发生了纠纷。

  针对上述问题,记者联系了光明地产证券事务代表(600708),并发送了采访提纲。答复称,这些划拨土地涉及的建筑面积超过1万平方米,当时的估算值为8901.9万元,占拟注入资产的估算值。比例为1.11%,所占比例相对较小;对于项目与业主之间存在的每一个问题,公司都会高度重视。有专门的售后服务热线和售后服务部门,以便及时沟通和妥善处理。一般来说,是根据具体问题通过充分耐心的协商和沟通来解决的,并且是在法律法规的前提下解决的。

  控股股东回购了部分土地?。

  8月底,光明地产(600708)发布了《关于控股股东光明食品集团有限公司部分承诺履行情况的进度公告》,称光明食品集团三年前承诺将出售给光明地产(600708)的部分划拨土地变更为出让土地,但未如期完成,故将根据协议收回土地。

  2015年8月,光明地产(600708)实施重大重组,向光明食品集团发行股份,收购资产,筹集配套资金,涉及有问题的房地产,即划拨土地。根据光明食品集团当时的承诺,“将积极协调办理划拨土地转为出让土地的手续,力争在本次交易完成后3年内完成全部手续。”。

  如果当时所有手续都没有完成,房地产就不能变成土地转让。本集团承诺以当时房地产评估值与本次重组中房地产评估值中较高者回购房地产,并承担回购产生的所有税费。"。

  三年后,光明食品集团未能实现其承诺。光明地产(600708)发出通知称,自上市重组完成后,关于农房集团及其下属企业持有的涉及划拨土地的相关不良房地产,将原海波股份纳入资产重组交易,已与当地房地产交易中心沟通。 土地管理局等政府部门多次处理将划拨土地转为出让土地等事宜,但在具体的变更申请中有很多客观的政策限制,目前确实无法完成将划拨土地转为出让土地的程序。

  光明食品集团力争在2019年8月底之前完成这些有缺陷的房地产的回购。

  对此,光明地产证券代表(600708)答复称,2015年海博股份注入的划拨土地建筑面积超过10000平方米,当时估算值为8901.9万元,占拟注入资产估算值的1.11%,占比相对较小。此次,公司披露了控股股东光明食品集团履行部分承诺的进度公告,进一步明确了控股股东光明食品集团将继续履行《配资资产涉及的不良房地产补充承诺书》中的相关承诺,进一步维护了广大中小投资者的利益。此事对公司2018年的财务状况和经营成果没有直接影响。

  另一方面,光明地产(600708)自今年年初以来增加了土地储备。上半年,房地产储备面积增加76.09万平方米,同比增长1187.48%。光明地产(600708)9月份成功拿下6块地,新增土地储备权433亩,总投资约53亿元。

  光明地产证券代表(600708)回答记者说,今年以来,光明地产(600708)继续通过多种渠道积极扩大土地储备,确保销售价值在短时间内得到快速补充。随着房地产市场形势的变化,规模已经成为不可逆转的趋势,各大房企在业绩竞争中加快步伐。同时,住房企业土地储备的规模和结构对绩效可持续性的影响越来越大。目前,光明地产(600708)产业地图已升级至江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、四川、云南、上海、重庆等十省市。光明地产(600708)将进一步配合光明食品集团的产业升级和商业运营,为公司的长期可持续发展积累更好、更具上升潜力的土地资源。

  易居研究所所长严跃进表示,对于这样的企业,征地将更加积极。首先,就类似企业的发展而言,光明地产(600708)仍相对较慢,需要加快步伐。其次,从其项目布局来看,它过于集中在长江三角洲,而外资心态相对较弱。第三,这类企业过去获得的土地较少,资本预算相对充裕。

  就目前的土地市场而言,拍卖的次数最近有所增加,因此土地收购的机会反而增加了。这也符合类似企业逆潮流而动的预期。当然,风险在于需要警惕风险,比如后续基金和南宁等市场的收紧,以及后续房地产市场的股息是否会走软的风险。

  净经营现金流急剧下降。

  新增土地储备推动光明地产(600708)上半年签约金额增加135.95亿元,同比增长28.73%。然而,它也增加了债务负担。截至6月底,光明地产(600708)负债总额为513.79亿元,较2017年末增加约81亿元。此外,今年上半年发行的6亿元永久债券总额为87亿元。

  同时,上半年光明地产(600708)净现金流量为-23.42亿元,同比大幅下降462.65%,主要原因是土地支付、项目资金、土地拍卖保证金和企业间交易增加。

  关于债务问题,光明地产证券代表(600708)回应称,公司将通过顺应外部趋势和自身实际的创新融资模式,进一步调整和优化公司债务结构,为企业的可持续发展注入低成本血液,增添新的动能和活力,为公司的长期稳定可持续发展奠定良好基础。

  根据上半年的财务报告,主要为光明地产(600708)提供现金流的是其控股子公司农房集团。上半年,农房集团实现营业收入61.77亿元,占光明地产(600708)营业收入总额的96%。上半年,农房集团上市公司股东应占净利润约为9.78亿元,甚至超过了光明地产的整体净利润(600708)。根据光明地产(600708)上半年的财务报告,在上市的21家主要控股和参股公司中,只有农房集团和上海海博思板赛国际物流有限公司的净利润为正,其余为亏损。

  也就是说,在新增土地储备不能立即给光明地产(600708)带来业绩的情况下,农房集团在建项目成为光明地产(600708)短期业绩的主体,并在一定程度上弥补光明地产(600708)其他公司的损失。

  子公司一再卷入纠纷。

  农村住房集团在运营和服务方面存在诸多缺陷。据记者调查,在农房集团旗下的项目中,与业主发生了很多纠纷。其中,上海农工商王度物业管理有限公司(以下简称“王度物业”)就物业服务合同纠纷提起诉讼532起;原告上海农工商房地产有限公司(以下简称“上海农家乐”)因商品房预售纠纷被诉125起;此外,农工地产集团湖北房地产投资有限公司与扬州华立房地产有限公司也存在类似纠纷。

  上海农家书屋的诉讼焦点是位于上海市青浦区华新镇新富中路的西郊半岛名苑项目。一些业主称,该项目是一种公寓类型,临时测量面积为107.62平方米,可用建筑面积为80.60平方米,共用建筑面积为27.02平方米。交付时,实测建筑面积为108.14平方米,其中使用面积为80.44平方米,共用面积为27.7平方米。

  业主认为,虽然实测建筑面积有所增加,但实测室内建筑面积却有所减少,在接收该房屋后,发现新富中路附近90号楼一侧的绿化带减少了5米。因此,上海农家乐应该退还减少的室内面积的差额。上海农家乐表示,尽管它坚持不退还差价,但如果法院最终决定退还差价,它会承认差价的金额。

  一些业主还起诉称,湖北农家书屋项目最初承诺的35%的绿化标准没有达到。光明地产疯狂地攫取了土地的现金流,并大幅减少了其子公司的重复纠纷湖北农家称,由于公司园林绿化工作失误,整个项目按35%的住宅要求进行计算,并对整个项目进行了35%的住宅标准验收。事实上,项目A\B区的居住建筑达到了35%的标准,因为C区的文化商业部分的绿地率低于35%,导致整个项目最终的绿地率没有达到35%。

  此外,王度地产还存在许多服务纠纷。

  对此,光明地产(600708)表示将继续加强与业主在项目上的沟通,增进相互理解和信任,避免一些不必要的误解,不断提高业主的满意度。

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