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低杠杆,轻资产转型之路?万达或新加坡发行房地产投资信托基金

作者:股票配资界
来源:http://www.60803.net
日期:2020-09-11 23:18
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低杠杆,轻资产转型之路?万达或新加坡发行房地产投资信托基金

  

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低杠杆、轻资产转型上路?万达或赴新加坡发行REITs

 

  受万达集团计划在新加坡上市房地产投资信托基金的消息影响,郭忠水务和黄石集团等万达概念股大幅上涨。王健林在2019年初表示,他最看重的万达广场也希望资产证券化。如果万达真的去新加坡发行房地产投资信托基金并成功上市,这将是万达转变其服务提供商的一大步。

  6月21日,有报道称,万达集团计划投资新加坡房地产投资信托基金,其相关的万达概念股大幅上涨。早在2015年,万达就与快钱联手推出了类似房地产投资信托基金的产品。该产品以万达广场为基础资产,所有募配资金投资于万达城市商业广场项目,该项目只出租不出售。

  如果万达发行的房地产投资信托产品是真实的,基础资产应该是万达拥有的大型资产,如购物中心、商业街和酒店。如果这种模式成功,投资者可以通过购买信托基金,从万达的年度项目增值和租金收入中获得红利。万达还可以冷静地解决融资问题,为公司的后续发展提供资金。

  近年来,万达一直致力于减少计息负债。对于万达来说,如果其核心资产万达广场真正实现了资产证券化,无疑将使万达在资产证券化的目标上更进一步。

  受万达集团计划在新加坡上市REIT的消息刺激,万达概念股在下午爆发,中国水务每日涨停,黄石集团和宽达科技均大幅上涨。

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  万达资产证券化。

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  据消息人士透露,万达集团计划在新加坡上市一项估值超过10亿美元的房地产业务。这些资产将被列为房地产投资信托基金。该计划仍处于初始阶段,交易结构和规模尚未确定。

  事实上,早在2015年,万达就计划将房地产证券化。2015年6月7日,万达金融与快钱公司联手推出众筹金融产品“稳定收益1号”,该产品类似房地产投资信托基金(REITs),以万达广场为基础资产,所有募配资金投资于万达城市商业广场项目,该项目只出租不出售。

  数据显示,该产品的投资门槛为1000元,期限为7年,预计年租金收益率为6%,预计年物业增值收益收益率为6%。由于认购起价只有1000元,发行规模达数十亿,这种众筹产品已经大大超过了200股私募的限制。

  据报道,在王健林看来,“稳定收益一号”实际上是一个准REITs。经有关部门批准后,该基金可以上市,成为公开发行并成为真正的房地产投资信托基金。在万达自己的产品介绍中,“稳定收益第一”也是以房地产投资信托基金的形式实施退出的。

  与此同时,王健林还表示,该产品将连续发行两次,预计首期将达50亿元。如果结果良好,也不排除万达未来将不再与外部投资机构合作。商业地产可能只会与内部快钱合作。

  在万达调整资产结构的计划中,2019年是其剥离房地产业务的最后一年。截至目前,2019年初,万达体育和传奇影业不得不进行资本运营。今年,希望在万达广场实施资产证券化的万达集团似乎离其目标又近了一步。

  万达广场拥有良好的现金流、强劲的资产和资产升值空间,是一种稀缺资源。一旦实现资产证券化,它可能会受到基金的欢迎。据了解,万达商业管理新成立了“证券事务部”,专门负责证券化。

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  轻资产转型!

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  万达集团迫切实现资产证券化也与其目前忽视资产的基调有关。

  “在2018年的基础上,我们将力争在2019年将计息负债减少8-10%。到2020年底,万达集团的计息负债将降至绝对安全水平。”!

  虽然万达集团在中国房地产企业中的负债水平不高,但即使与所有大型企业相比,万达近年来一直致力于减少负债。万达认为,通过发展轻资产,减少了制造重资产的必要性。

  此外,王健林建议万达商业管理的计息负债不应再增加。同时,根据投资协议,万达商业将在2019年剥离其所有的房地产业务,不再有一平方米的房地产开发,从而成为一个完整的商业经营企业。

  至此,王健林可能已经看到了新加坡住房企业转型的成功案例。新加坡最具代表性的房地产企业是凯德置地集团。

  在2002年之前,CapitaLand专注于资产管理,扮演开发商的角色。公司成立之初,债务沉重,利润微薄。在2001年,有息债务比率达到87%,而资产回报率只有1.6%。2002年后,凯德置地集团开始向轻资产转型,并通过房地产投资信托基金实现。凯德置地已经发行了5只公开的房地产投资信托基金,开始了大规模的房地产收购,并晋升为基金经理。从2001年到2017年,其资产规模增长了三倍,资产负债率从57%下降到48%,净负债率下降了56%。

  巧合的是,万达集团计划在新加坡房地产投资信托基金上市。

  至于王健林看重的万达商业管理,它是万达的核心产业和核心现金流。2019年也是万达商业管理剥离其房地产业务的最后一年,万达致力于成为一个纯粹的商业地产持有者和运营商。万达商业管理集团总裁助理、招商中心总经理王睿曾透露,到2019年,万达广场在中国的数量将超过300个。万达广场也是万达集团眼中房地产投资信托基金的核心资产。

  随着未来中国房地产金融的不断发展,通过房地产投资信托基金持有房产也将是房企由重变轻的一个重要发展方向。

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  万科在中国打响了第一枪。

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  “现在开发商正在改造轻资产,未来将他们的高质量房地产打包成房地产投资信托基金是一个主要趋势。”分析家这样说。

  万科率先在中国首次公开发行房地产投资信托基金。

  2014年,“中央四条”提出开展房地产信托投资基金试点。2015年6月8日,万科和鹏华基金发起的首次国内公开发行房地产投资信托基金获得批准。据资料显示,该产品属于万科前海企业大厦的租金收入权,发行规模为30亿元,未来可在二级市场交易。

  在万科看来,其未来的商业地产项目和创新业务将以多种金融方式运作,以减少资本沉淀。万科的角色,就像凯德置地的转型一样,已经从开发商转变为各种房地产资产的管理者。

  2016年6月,新城控股发布了《郑东资产管理公司资产支持专项计划——青浦五岳广场》。这个项目也是一个“类似房地产投资信托基金的项目”。新城控股向上海青浦五岳广场投资10.5亿元人民币,这是中国首个商业复合资产证券化项目。

  房地产投资信托基金的正常化仍有很大空间。据一些分析人士称,开发商将持有该物业60%至70%的股权,而普通二级市场投资者将通过买卖上市房地产投资信托基金(REITs)的股票持有相应的物业股权,同时有权获得租金收入,这符合真正的国际REITs标准。

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