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影响房地产市场长期趋势的十项政策

作者:股票配资界
来源:http://www.60803.net
日期:2020-09-13 10:13
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影响房地产市场长期趋势的十项政策

  

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影响房地产市场长期走势的十大政策

 

  中国的房地产市场是一个极其复杂和巨大的市场。民生与发展、经济与社会、政策与舆论、政府与市场等多重因素,以及各种力量的合作与博弈,共同决定着房地产市场的未来走向。其中,政府调控措施将对房地产市场的短期供求和价格变化产生重大影响,而国家发展战略和重大方针政策对房地产市场的长期走势起着基础性甚至决定性的作用,现在就应该进行分析。

  宅基地制度改革的关键是处理好“放松”与“稳定”的关系。必须归还权力,赋予权力和振兴使用,使农民有一种获得感,并确保有一个居住的地方和稳定的农村社会。图/中信!

  首先,逐步摆脱对“土地财政”的依赖。

  “土地财政”是我国土地国有制和特定发展阶段的一种特殊财政现象。广义而言,“土地财政”包括土地出让收入、房地产税和其他与土地相关的税收,狭义而言,“土地财政”仅包括土地出让收入。由于土地总收入占地方一般公共预算收入的比例多年来一直高达50%,因此“土地财政”有地方财政“半边天”之说,其实质是指地方政府对“土地财政”的过度依赖。2017年,中国土地出让总收入达到创纪录的52,059亿元,相当于地方一般公共预算收入的56.9%。今年上半年,全国300个城市土地出让金总额达到19513亿元,同比增长27%。不仅有扩大土地供应稳定房价的因素,而且地方政府对“土地财政”的依赖也没有减少。

  客观地说,“土地财政”扩大了地方政府的财力,有力地支持了城市基础设施、公共设施和投资平台的建设,加快了中国的城市化进程。同时,我们也应该看到,过度依赖“土地财政”带来了许多显性和隐性的系统性风险,包括鼓励房地产投资投机加剧市场波动、扭曲政府行为推高债务风险、扩大贫富差距影响社会稳定、占用大量土地透支未来等。,这就决定了当前的“土地财政”是不可持续的,改革势在必行。

  很多人认为中国的房地产问题主要是由于政府对土地市场的行政干预,其根源在于“土地财政”。这种观点可能不全面,但它们密切相关。要摆脱对房地产业的过度依赖,促进房地产业持续健康发展,必须首先摆脱对“土地财政”的依赖。

  政府与社会资本合作的PPP模式的引入,不仅可以为社会资本提供更多的投资机会,还可以弥补政府公共服务投资的不足,为地方政府退出“土地财政”提供一个选择。但要真正摆脱对“土地财政”的依赖,我们必须更多地依靠创新的土地制度。

  今后,对于新的土地,要改变几十年来一刀切的出让方式,实行弹性出让,先租后让,租让结合;对于存量土地,应实行多主体、多渠道的土地供应,在盘活低效土地利用的同时,有效增加土地供应。要统筹规划土地供应制度、占用制度和更新制度的改革,逐步提高保留环节的土地税水平,减轻流转环节的土地税负担,建立可持续的土地税模式。能否实现向可持续税收模式的转变在很大程度上决定了未来房地产市场的发展趋势,但不可能取得全部成就,必须同时采取多种措施,循序渐进。

  第二,适时开征房产税!

  逐步退出“土地财政”,建立可持续的土地税模式是重要的一步,也是建立房地产市场长效机制的关键。但是,由于大量的利率调整,除了前财政部部长谈及按照“立法先行、充分授权、分步实施”的原则推进房产税的立法和实施,并提出按评估值征收房产税,适当减轻建筑交易的税收负担,逐步建立完善的现代房产税体系外,仍存在不同意见。

  目前,争论涉及到房地产税的目的、时间、对象和适用税率等诸多方面。其中,目的或税收效应对房地产市场的未来走势影响最大,对其他方面也有决定性意义。

  结合国外房地产税收征管实践和我国国情,房地产税的作用是组织财政收入。这也是大多数国家征收房产税的基本目的。为此,征收对象较为广泛,适用税率普遍较高,影响房地产市场长期趋势的十项政策年税率一般为房地产评估值的3%左右,成为地方政府收入的主要来源。为了在未来实现从“土地财政”到土地税模式的转变,中国也需要借鉴大多数国家的做法。但是,在已经收取了商品房土地出让金的情况下,这部分税费应相应扣除;如果商品房用地今后每年出租,可以实行租税结合。

  二是调整社会需求。鉴于城市土地资源的稀缺性,一些国家将征收房产税作为抑制过度住房消费和促进土地资源节约的手段。从我国的角度来看,开征房产税也是抑制房价上涨、促进房地产市场稳定发展的一个重要目的。征收对象应主要针对高端住房和多套住房的消费者,并实行差别累进税率。

  第三,调整收入配资。土地资源是公共的,市场经济下的配资机制往往导致收入差距过大,影响社会公平和社会稳定。为此,一些国家通过开征房产税和遗产税来适当调整个人收入水平,缓解不公平的社会配资。这也是我国开征房产税时应该考虑的一个因素。根据上述思路,房地产税收设计不仅会增加基本住房需求的税收负担,而且会对抑制房地产投资投机起到直接有效的作用。

  第三,确保住宅用地使用权的顺利更新。

  过期住宅建设用地使用权的续期与“土地财政”密切相关,但内涵不同,是影响国计民生和千家万户的一项基本土地制度。2016年4月,浙江省温州市部分已到期国有住宅用地的续期曾引发全国舆论波动,在相关部门提出免申请续期、免相关费用、正常交易和登记手续等“两不规范”过渡措施后,这种波动暂时平息。然而,这也表明,更新问题严重影响了人们的房地产预期。此外,更新费和房地产税、住宅用地和非住宅用地的更新、国有住宅用地的更新和未来集体住宅用地的更新等。,也需要尽快使政策趋同。

  《物权法》规定到期的国有住宅建设用地使用权自动续期后,续期是有偿还是无偿成为各方最关心的问题。一般来说,有偿续约和无偿续约各有利弊。有偿更新可以保证土地所有权的经济实现,维护土地的公有制;它可以促进土地使用权的转让,合理有效地利用土地;防止土地产权过度集中,维护社会公平正义;它可以抑制土地投机,稳定房价;它可以筹集建设资金,促进可持续城市化。然而,有偿更新和日益增强的社会产权意识之间存在差距,这可能会在一些人中间滋生阻力;时机不当或过度努力也可能导致市场反应过度,这可能导致房价在短期内迅速下跌。无偿更新可以更好地满足人们拥有永久资产的愿望,降低交易成本,并容易获得“显性舆论”的支持。然而,利用土地私有制阻碍了土地资源的优化配资和有效利用,扩大了贫富差距,刺激了投机性购房和房地产泡沫经济,制约了城市更新和社会民生投资。

  为维护国家基本制度和社会公平正义,保障土地可持续利用和城市可持续发展,促进房地产市场健康发展,协调住宅用地和非住宅用地更新、国有住宅用地更新和集体住宅用地更新,过期住宅建设用地使用权有偿更新。但是,有偿更新也要注意优势,避免劣势。应认真掌握支付方式和支付标准,不能造成房地产价值大幅缩水的市场预期,也不能增加基本生活需求的经济负担;续期费和房产税可以合并征收,也可以以续期租金的形式收取房产税,这样可以降低交易成本,实现“土地财政”的顺利退出;续期费主要用于保障性住房建设和城市公共服务支出,并加强监管。

  第四,改革农村土地制度?。

  自2015年初以来,农村土地征收、集体管理建设用地入市和宅基地制度改革三个试点项目进入关键阶段。此次改革的最终目标是建立城乡统一的建设用地市场,实现城乡同等的权利和价格,促进城乡一体化发展,因此必然会对城市房地产市场产生影响。

  土地征收制度改革的主要任务是探索缩小土地征收范围,规范土地征收程序,完善被征地农民合理、规范、多元化的保障机制,建立国家、集体和个人兼顾的土地增值收益配资机制。缩小征地范围是否涉及大量开发用地,尤其是城市规划区内的房地产用地,目前尚无定论。如果将城市房地产开发用地排除在公益性土地收购范围之外,房地产开发用地的收购方式和成本将发生重大变化,从而影响房地产价格和市场分布格局。规范征地程序,提高补偿标准,完善保障机制,也会对征地周期、成本和后续房地产开发管理产生不同的影响。

  农村集体建设用地入市改革的主要任务是完善农村集体建设用地产权制度,明确集体建设用地入市的主体、范围和途径,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体建设用地入市制度。“平等进入市场”的前提是“遵守规划和使用控制”,因此集体建设用地是否允许用于房地产开发尚不确定。一些特大城市和大城市的郊区正在试验利用农村建设用地来建造出租房。但是,在“房无投机”的原则下,农村建设用地的大规模房地产开发仍然缺乏政策前景。

  农村宅基地制度改革的主要任务是完善宅基地权益的保护和获取,探索宅基地有偿使用制度,探索宅基地自愿有偿退出机制,完善宅基地管理制度。宅基地占农村建设用地的三分之二以上,宅基地制度改革是农村土地制度改革的主体。宅基地制度改革的关键是处理好“放松”与“稳定”的关系。必须归还权力,赋予权力和振兴使用,使农民有一种获得感,并确保有一个居住的地方和稳定的农村社会。2018年,中央一号文件提出探索宅基地所有权、资格和使用权分离,实行宅基地集体所有,保障农民的宅基地资格权和农民的住房产权,适度放开宅基地和农民的住房使用权。这是我国农村土地产权制度的又一重大创新,有利于重塑城乡土地权利关系,突破宅基地流转范围的制度障碍,解决稳定与宽松的矛盾。适度放开宅基地使用权主要是放开宅基地的租赁权和抵押权,它超越了城市房地产市场,发展农村房地产租赁市场以满足城乡居民多层次的住房需求,具有广泛而深远的影响。

  五、推进“三旧”改造和城市更新。

  “三旧”改造是指通过土地制度创新,促进利用效率低、布局不合理、配套设施不完善的旧城镇、旧工厂、旧村庄等现有建设用地的再开发和再利用。“三旧”改造起源于广东。2009年8月,在原国土资源部的支持下,广东省政府发布了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》。截至今年5月,广东已投资1.28万亿元进行“三旧”改造,实施改造工程10232个,面积64万亩。已完成的改造项目节地率达到46%,不仅在拓宽建设用地空间、促进节约集约用地、促进产业调整升级、提高新型城镇化质量等方面取得了显著成效,也为全国提供了大量可复制和推广的经验。“三旧”改造也叫城市更新。目前,这一政策已推广到十多个省市,成为近十年来中国城市土地利用和管理最重要的制度创新。

  目前,城市土地从规划、储备、安排到供应都由政府垄断,目的是防止国有土地资产流失,协调商业和公益用地安排,协调土地出让收入的使用。但是,这种制度不利于调动企业、个人等土地使用权主体的积极性,导致大量老城区、老工厂、老村庄难以振兴。“三旧”改造政策注重开发利用增值收益的合理配资,系统构建城镇低效用地再开发体系。例如,允许存量土地使用权人根据规划自行或与他人合作开发土地,而不违反法律法规的原则;允许集体建设用地使用权出售、转让、出租、抵押、投资或者入股;原土地使用权人自行改造,涉及土地使用权划拨的,可以协议办理转让手续;地方政府可以将土地出让净收益按一定比例返还给原使用者或原农村集体经济组织。

  “三旧”改革政策的实质是对现有土地和增量土地实行差别化管理,对现有土地实行多主体、多渠道、多方式的土地供应,“授权与受益”,平等保护国家、企业和集体土地的产权,实现土地的“共同治理与共享”。这种“共管共享”的理念和实践,对于创新国家土地治理模式、重塑城乡土地空间格局具有根本性意义,也将对未来房地产市场走向产生重大影响。总的来说,城市旧城镇、旧工厂和旧村庄的改造不仅可以有效增加城市房地产土地的来源,还可以有效改善房地产环境质量。它还可能改变房地产开发模式,促进多样化、个性化和定制化的住房开发。

  第六,建立国家空间规划体系。

  归根结底,生态和环境问题是由过度开发、广泛利用和浪费自然资源造成的。为了从根本上解决这一问题,中共十八届三中全会《决定》提出“建立空间规划体系,划定生产、生活和生态发展的控制界限,实行用地控制。”2014年发布的《生态文明体系改革总体规划》要求构建“以空间治理和空间结构优化为主要内容、全国统一、互联互通、分级管理的空间规划体系”。

  《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》明确提出:“加强土地空间规划对各项专项规划的指导和约束作用,推进多元调控,实现土地利用规划与城乡规划的有机结合。”建立一个统一、协调和权威的土地和空间规划系统以及实施全球土地和空间使用控制已被提上重要议程。

  根据生态文明体制改革的要求,结合国际空间规划的发展趋势和我国规划体系建设的实际,未来应以主体功能区战略为基础,以土地空间规划为主体,以划定生态保护红线、永久性基本农田和城市发展边界为基本手段,建立自上而下逐级控制、总体规划与专项规划相互促进、基层土地利用规划与城乡规划有机结合的空间规划体系。

  根据《国家土地规划纲要(2016-2030)》,未来我们将坚持集聚发展与均衡发展相协调,着力构建多中心网络发展格局,培育以交通干线和综合交通网络为依托的土地发展轴线,推进以城市群为主要形式的大中小城市和小城镇适度布局,功能互补、协调发展,按照控制生产空间、适度增加居住空间、严格保护和扩大城市开放绿地的要求优化城市空间结构。

  根据上述构想,土地发展轴线和集聚发展区将是未来土地发展的重点领域。京津冀、长三角和珠三角将建成具有世界影响力的城市群。长江中游、成渝、中原、关中、东北等中西部城市群将进一步发展壮大。重点发展区位优势明显、潜力巨大的边缘城市和特色城镇,进一步加强生态保护区、基本农田和城市发展边界的“三线”控制。可以预期,“多规整合”和土地空间规划体系的重构将对中国房地产市场的未来走向产生深远的整体影响。

  七.促进区域一体化的发展。

  源于主权国家的区域一体化正在向主权国家内部延伸,其主要驱动力是专业化发展的规模经济、成本节约和产业链延伸的范围经济。不同于政府编制和实施土地空间规划的行为,区域一体化的发展是由市场主导的,其红利来自要素的自由流动和市场机制下的资源优化配资。作为国家区域发展总体战略的重要组成部分,区域一体化发展对房地产市场未来走势的影响不可低估。

  “一带一路”建设、京津冀协调发展和长江经济带发展三大战略是中国区域一体化发展的最高形式。建设“一带一路”旨在促进各国加强经济政策协调,提高互联互通水平,深化双边和多边合作。京津冀协调发展的目标是有序释放北京的非资本功能,力争在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级和转移等重点领域取得突破,形成新的增长极。长江经济带的发展旨在大力保护和避免大规模发展,促进发展动力的转变,在综合立体交通走廊、新型城镇化、对外开放等方面寻求新的突破,打造新的经济增长极。

  随着三大战略的深化,战略节点城市和承接职能转移城市的房地产市场需求将保持高位。互联合作园区建设将加快房地产投资在重点领域的集中,商业、旅游和养老地产将有良好的发展机遇,海外房地产投资前景普遍看好。

  由广深港澳九市组成的粤港澳大湾区和由沪、苏、浙、皖四省市组成的长江三角洲,是中国建设世界级城市群、参与全球合作与竞争的两个空间载体,也是中国率先推进高质量、高水平综合发展的两个区域。

  2017年7月1日,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》确立了建设世界一流湾区和世界一流城市群的目标,提出了推进基础设施互联互通、提高市场一体化水平、建设国际科技创新中心、构建协调发展的现代产业体系、构建宜居宜游的优质生活圈、培育国际合作新优势、支持重大合作平台建设等七项重点任务。

  2018年6月1日,长三角地区主要领导人座谈会明确了长三角地区实现更高质量综合发展的定位要求,重点围绕交通互联、能源互助和相互保护、产业协同创新、高速泛在信息网络、环境整治联合防控、公共服务普遍便捷、市场开放有序等七个关键领域。中国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的两个地区的融合正在深入推进,发展质量日益提高,融合红利不断释放,这将为本地区房地产市场带来长远利益,同时房地产市场调控也将面临新的挑战。

  8.加强智慧城市建设。

  2008年11月,IBM提出了“智能地球”的概念,即将传感器嵌入并装备到供电系统、供水系统、交通系统、建筑、油气管道等各种物体中,将它们组成的物联网与互联网连接起来,实现人类社会与物理系统的融合。这个概念已经成为智慧城市的开端。智慧城市建设以物联网、云计算等新一代信息技术为支撑,通过全面深入的感知、宽带泛在互联、智能集成应用和以人为本的可持续创新,实现城市的智能化管理和运营。

  目前,我国数百个城市开展了智慧城市建设试点,取得了显著成效。然而,与智慧城市的内涵相比,仍有很大的差距和广阔的发展前景。智慧城市建设为城市房地产发展注入了新的元素,提供了新的动力。

  智慧城市的三个概念,即健康、合理和可持续的经济、和谐、安全和舒适的生活以及管理中的智能信息技术,与城市房地产的发展密切相关。

  智慧城市建设追求资源节约和环境友好,努力发展绿色、低碳和循环经济;创新科技手段服务广大城市居民,全面推进智能流通、智能交通、智能停车、智能消费、智能休闲、环境保护和公共安全维护;积极运用智能信息手段,使城市生活更加和谐、均衡,将大大提高城市发展质量,进而深刻影响城市房地产市场。

  智慧城市建设的成果将直接推动城市房地产的可持续发展、转型升级。首先,智慧城市的建设有利于缓解交通拥堵、环境污染和安全恶化等“大城市病”,提高城市人口承载能力,增加城市住房总需求。其次,智慧城市的建设促进了城市中心区要素的集中,使得城市的集中化和郊区化之间的平衡向更有利于集中化的方向倾斜,从而激活了城市中心区的住房需求。第三,智能交通、智能停车、智能消费和智能休闲的发展可以带动租赁物业和高端物业的繁荣,推动房地产行业转型升级。

  此外,智慧城市建设对金融和科技的更高要求为更发达的城市带来了更大的机遇,从而促进了城市房地产的差异化。如果说区域一体化的发展将在宏观层面重塑中国城市房地产市场,也可以说智慧城市建设将在微观层面决定城市房地产市场的走向。

  9.促进人口有序流动。

  人口规模及其变化是决定房地产市场走势的基本力量,而人口变化是自身惯性、市场因素和国家政策的结果。

  人口从农村向城市迁移,从不发达地区向发达地区迁移,这是一个总的趋势。研究表明,各国人口迁移主要有两个阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,以及各级城市的人口迁移,这与工业化仍处于初级中等阶段的产业结构有关;第二阶段,人口从农村和中小城市向特大城市和大城市迁移,中小城市人口停滞,而大城市人口持续增长,这是由产业升级和集聚效应驱动的。

  即使在高度城市化的美国和日本,大都市地区的人口聚集过程也没有停止。从中国的角度来看,改革开放后,人口向各级城市和小城镇迁移。1995年至2010年,人口主要流向珠江三角洲、长江三角洲、北京和天津等地。2010年后,主要转移到一线城市和一些二线城市,目前正处于人口迁移的第二阶段。

  中国的城市化正处于中期阶段,其增长已经放缓,但仍将继续。城镇化水平从2000年的36%左右提高到2017年的58.52%,年均增长1.3个百分点。每年进入城市就业的农业移民平均人数达到约2000万,保持快速增长,但增长势头放缓。据有关方面预测,如果未来中国经济增长保持在6%左右,城市化率保持在0.6-0.8个百分点,到2030年城市化率将达到65%-70%,城市人口将超过9亿,从而进入以城市为导向的社会形态。

  中国将继续推进城镇化战略,实施差别化人口安置政策。《国家新型城镇化规划》提出,在合法稳定就业和合法稳定居住(包括租赁)的条件下,全面放开对城镇和小城市的限制,有序放开对城镇人口50-100万的限制,合理放开对城镇人口100-300万的限制, 合理确定300-500万城市人口的落户条件,严格控制500万以上特大城市的人口规模。

  该计划要求推进人口管理政策改革,在加快户籍制度改革的同时,创新和完善人口服务和管理制度,逐步消除城乡之间的户籍障碍,促进人口有序流动、合理配资和社会融合。

  综合判断表明,未来10-20年,中国仍将处于快速城市化发展时期,除资源环境承载力严重超载的北京和上海外,重点城市群尤其是区域性中心城市的人口将继续快速增长。在这种情况下,一、二线城市的房地产市场将长期承压,这也要求尽早建立和完善房地产税制,释放合理的市场预期。

  十、加快养老产业发展。

  人口对房地产市场的影响不仅是人口规模、城乡人口结构,还包括人口年龄结构,其直接影响是人口老龄化和国家养老政策。

  三个因素将决定国家养老金行业的未来。首先,人口老龄化正在加速。中国的老龄化率从2000年的7%上升到2017年的17.3%,60岁及以上的老年人数量达到2.41亿。据预测,到2050年,中国老年人口将达到4.8亿,约占全球老年人口的四分之一。庞大的老年人口是中国养老产业大发展的基础。据估计,到2050年,中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元,约占国内生产总值的三分之一。

  二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年,中国人均国内生产总值达到8836美元,服务业是国民经济中最大的产业。服务消费已成为消费结构升级的重要驱动力,医疗、医疗、养老等民生产业进入全面跨越的新阶段。随着需求规模的迅速扩大、医疗服务的不断扩大以及服务提供者的更加专业化和多样化,养老服务业已经成为一个新的服务消费高地。

  第三,发展养老产业已经成为一项基本国策。国家不仅提出了“以家庭为基础,以社区为基础,以机构为补充,以医疗保健为结合”的建设目标,而且还大力推行了相关政策,涉及养老设施建设、养老用地保护、政府购买服务、社会资本等方面。进入后,结合医疗、互联网加养老、智能健康养老、标准化建设、人才培养、财政支持、税费优惠、财政补贴等方面,养老产业的发展成为供给方。

  近年来,中国养老产业发展迅速,跨越了“低谷期”,迎来了“黄金时代”。

  虽然养老行业整体格局小而散、管理粗放、亏损大的局面没有得到根本改变,但企业仍热衷于安排养老市场。随着大型房企、保险基金、国有企业和投资机构竞相进入养老市场,行业洗牌不可避免。除了硬件设施与时俱进、服务内容日益专业化、服务管理不断精益化之外,未来抢占老年市场的重要筹码主要是延伸产业价值链,构建产业互补的竞争优势。

  作者是中国科学院国家土地科学研究中心主任、研究员,编辑:苏琪?。

  这篇文章首次发表在2018年10月1日出版的《财经》杂志上。

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