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原R&F地产暂停征地背后-10年内6次

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原R&F地产暂停征地背后-10年内6次

  

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原创富力地产暂停拿地背后:10年6次踏空行业风口

 

  斑马吞噬杨柘。

  “暂停征地”内部文件的发布,使R&F地产再次陷入舆论的风口浪尖。

  对于这家负债累累、销售疲软的公司来说,暂时放弃未来、只关注现在是一种无奈之举。

  R&F地产曾是“华南五虎”的第一家,但它在过去10年里已经进入市场。这家老式的房地产公司错过了什么?

  不断走进行业的空气中。

  斑马消费梳发现,与国内其他房地产企业相比,R&F地产02777。香港近10年的战略有点“混乱”。

  2007年,R&F地产实现销售额161亿元,在业内排名第四,仅次于万科、绿地和中海。

  当年,公司宣布住宅和商业地产并行发展,并向商业地产开发商注入大量资金,使公司净负债率达到139.5%。商业地产投资大,回报期长,拖累了公司的现金流。在2008年的全球金融危机中,公司的资金链很紧。

  2009年,国家出台4万亿刺激措施,公司未能及时抓住机遇开发住宅产品,被恒大等房地产企业甩在后面。从2010年到2012年,R&F地产的销售规模保持在300亿元左右。

  2012年,中国一、二线城市住宅市场的成交量逐渐增加,大多数住宅企业的业绩开始集体走红。该公司逆潮流而动,于2013年疯狂收购了四线城市的土地。

  2013年,该公司在土地收购上花费了430亿元。不幸的是,在那一年,国家房地产市场的监管升级,房地产市场的交易非常薄弱。该公司的业绩惨至冰点,实际达成的销售额为342亿元,仅比上年多20亿元。

  此后,该公司一度在一级土地市场保持沉默。从2014年到2016年,一些热点城市迎来了最好的发展机遇,而公司审慎保守的土地收购和市场发展战略再次失去了快速“崛起”的机会。

  2015年,热点城市住房需求旺盛,购买力释放后,房价迅速上涨。根据中国参考学会的数据,房地产市场的总交易量同比增长20.56%。

  2016年,在“去库存化”的背景下,房地产市场迎来了新一轮的增长,公司当年终于实现了突破,实现销售额608.6亿元,同比增长12%。

  2017年,该公司制定了一项外界无法理解的战略,斥资199亿元吞并了77家万达酒店,并接管了两个耗资数十亿元的万达海外项目。R&F成为全球最大的豪华酒店业主,这直接导致该公司的净资产负债率上升至169.6%。

  2018年,公司继续实施向三四线城市下沉的战略。年末未完成权益性土地储备面积中,三四线城市土地储备面积占58.38%。随着棚改政策的收紧,销售情况不容乐观。

  高负债和疲软的销售。

  R&F地产一再“腾空而起”,错失许多发展机会,这是该公司债台高筑、行业排名下滑的一个重要原因。

  2015年,该公司重返寄予厚望的a股的计划泡汤了。之后,它希望高周转率和高杠杆率,但这并没有产生任何实际效果。相反,该公司的负债持续上升并保持高位。

  截至2019年第一季度末,公司负债总额达到3218.61亿元,资产负债率达到82.04%,比去年年末的80%上升2个百分点。2018年末,公司净资产负债率达到184.1%,为公司近15年来的最高值。

  截至2019年3月底,公司贷款余额为1952.34亿元,比2018年底增加320亿元。这三个月获得的贷款主要用于偿还公司以前的债务,即借新还旧。

  斑马消费者发现,2018年,该公司发行的债券创下历史新高,总计不少于26种债券。据不完全统计,搜狐金融当年发行了超过500亿元的债券。

  从贷款期限来看,公司将在2019年至2022年达到集中还贷高峰。仅从2019年1月至5月,公司需要回购的债券金额就达到161.5亿元,不包括短期融资券和其他债券。

  此时,收紧房地产行业的融资政策,无疑会令R&F楼市雪上加霜。

  在这种情况下,R&F地产宣布“暂停征地”和“抓销售促付款”,实在是无奈之举。

  2018年,R&F地产达到顶峰,年销售额为1310.6亿元,同比增长60%,远远超过过去两年12%和14%的增长率。

  2019年,该公司的销售增长出现大幅逆转。1月至7月,R&F地产实现未经审计的销售额707.2亿元,同比增长5%,仅实现了1600亿元年销售目标的44.2%。

  根据华夏地产的数据,今年上半年,R&F以136.07亿元的价格收购了23块土地,在50家房地产企业中的土地收购金额排名第37位。

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